مهرنیوز
در همین رابطه
– گروه اقتصادی: گزارش خبرنگاران “مهر” از سطح شهر از افزایش 20 تا 40 درصدی نرخ اجاره بهای مسکن در نقاط مختلف تهران در سال‌جاری حکایت دارد. بالا رفتن هزینه زندگی، ضابطه‌مند نبودن نرخ اجاره مسکن و ضعف در نظارت از دلایل اصلی این افزایش در تهران گزارش شده است. در عین حال، بازار خرید و فروش مسکن نیز در تهران همچنان به‌مانند دو سه سال گذشته در رکود به‌سر می‌برد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی “مهر”، بررسی تحولات بخش ساختمان و مسکن با توجه به ارتباطات گسترده و متقابل این بخش با سایر بخش های اقتصادی در خور اهمیت بوده و از دو بعد اقتصادی و اجتماعی قابل بررسی است.

در بعد اقتصادی به دلیل ارتباطات قوی پسین و پیشین با ستانده‌های سایر بخش‌های اقتصادی، این بخش می تواند به عنوان موتور رشد در اقتصاد ایران عمل کند. همچنین مسکن از دیدگاه اجتماعی یک نیاز اجتماعی محسوب می شود، چنان که در برنامه های توسعه اقتصادی و اجتماعی، طرح تامین مسکن متناسب برای آحاد جامعه و به‌ویژه اقشار آسیب پذیر مورد تاکید قرار گرفته است.

اجرای سیاست پاک( پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی) ، اجرای طرح‌های اعتباری اسکان به منظور تقویت بخش عرضه، احداث واحدهای استیجاری(اجاره به شرط تملیک) برای اقشار خاص و افزایش سقف تسهیلات بانکی از جمله سیاست‌هایی است که طی سال‌های برنامه دوم و سوم و همچنین برنامه چهارم با هدف کاهش شکاف عرضه و تقاضا به‌کار گرفته شده و می‌شود.
به هر حال، روند ساخت و ساز واحدهای مسکونی در مناطق شهری و روستایی و اقدامات و سیاست های دولت برای حمایت و توسعه این ساخت و سازها تاکنون نتوانسته است تامین کننده و پاسخگوی نیاز متقاضیان مربوطه باشد.

دولت نهم نیز پس از شکل‌گیری در شهریورماه سال 84 سه آئین نامه اجرایی برای رونق بخش مسکن با عناوین ” چگونگی تامین مسکن خانوارهای کم در آمد ، احداث و عرضه مسکن اجاره ای با پرداخت تسهیلات 10 میلیون تومانی و پرداخت وام قرض الحسنه سه میلیون تومانی به مستاجرین کم در آمد شهری” به تصویب رسانده است. دو مورد اول هم‌اکنون در مرحله اجرا است ولی سیاست سوم در حال حاضر در شورای پول و اعتبار به دلیل اختلاف نظر با وزارت مسکن و شهرسازی متوقف شده است.

البته براساس ارزیابی بانک جهانی ازعملکرد اقتصادی وبخشی ازسیاست های عرضه مسکن در ایران، خانوارهای با درآمد متوسط، باید حداقل کل درآمد 9 سال خود را پس انداز کنند تا خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ مثل تهران یا تبریزخریداری کنند.

این درحالی است که دراستانداردهای جهانی برای سنجش قدرت تهیه مسکن، معیاری وجود دارد که بر اساس آن، به طورمتوسط هر خانوارباید 5 برابرحقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسکن شود.

این گزارش حاکی است، در ایران این نسبت در سال 59 حدود 2/9 و درسال 65 حدود 4/7 بوده اما درحال حاضراین نسبت برای کل کشورحدود 9سال وبرای تهران بین 12 الی 15سال است، یعنی متقاضیان خرید مسکن درتهران باید به طورمتوسط کل حقوق 12 تا 15 سال خود را بپردازند تا در این شهرصاحب مسکن شوند.

همچنین در استانداردهای جهانی متوسط اجاره به درآمد حدود 15 درصد است اما درایران بالا بودن این شاخص از کمبود عرضه مسکن استیجاری نسبت به تقاضای موجود بازارحکایت می کند.

در عین حال، براساس گزارش رسمی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در کلیه مناطق شهری کشور از 146 هزار و 33 فقره در سال 80 به 136 هزار و 89 فقره در پایان سال 83 کاهش یافته است. همچنین در تهران در سال 80 حدود 24 هزار و 215 فقره بوده که این تعداد در سال 83 به 12 هزار و 686 فقره کاهش یافته است.

البته شاخص بهای خدمات ساختمانی نیز در سال 83 نسبت به سال 82 حدود 25.8 درصد افزایش یافته است و در سه ماهه اول سال 84 نسبت به سال سه ماهه اول سال 83 حدود 20.5 درصد افزایش نشان می دهد.

حجم سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری از 37 هزار و 293 میلیارد ریال در سال 80 به 71 هزار و 630 میلیارد ریال در سال 83 افزایش یافته است. این حجم سرمایه گذاری در این بخش در سه ماهه اول سال 84 با 20 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل به 28 هزار و 108 میلیارد ریال بالغ شده است.

بنابراعلام بانک مرکزی، بانک ها و موسسات اعتباری 204 هزار و 971 میلیارد ریال در 11 ماهه اول سال 84 با رشد 36 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل تسهیلات به به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند.

افزایش نرخ اجاره مسکن

در همین حال، گزارش خبرنگاران “مهر” از سطح شهر تهران از افزایش 20 تا 40 درصدی نرخ اجاره مسکن در نقاط مختلف تهران در سال‌جاری حکایت دارد. البته باید به این نکته نیز اشاره کرد که نرخ اجاره مسکن در اکثریت نقاط تهران سلیقه‌ای و بدون هیچ ضابطه‌ای تعیین می شود.

براساس این گزارش، نرخ اجاره مسکن در غرب تهران در سال جاری تا بیش از 40 درصد افزایش یافته است. در عین حال، نرخ اجاره مسکن در مرکز و شمال تهران بیش از 20 درصد و جنوب تهران 25 تا 30 درصد افزایش نشان می دهد. در شرق تهران نیز افزایش 30 تا 40 درصدی نرخ اجاره مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته گزارش شده است.

در همین حال، مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک تهران به خبرنگار”مهر” بدون هیچ اشاره‌ای به ضابطه مند نبودن تعیین نرخ اجاره مسکن در نقاط مختلف تهران، تنها گفت: بنابر اعلام بانک مرکزی، نرخ اجاره مسکن سالانه براساس نرخ تورم بین 5 تا 12 درصد افزایش می یابد. این درحالی است که گزارش “مهر” از نرخ اجاره بهای مسکن خلاف این سخن را به اثبات می رساند.

به گزارش مهر، بنا بر اعلام رسمی وزارت مسکن و شهرسازی، نرخ اجاره مسکن در سال 84 نسبت به سال 83 حدود 14.5 درصد افزایش یافته بود.

این گزارش حاکیست، هم اکنون کمتر صاحب خانه‌ای در تهران – به غیر از شمال تهران- پیدا می‌شود که ابتدا پیش اجاره مسکن چند میلیون تومانی از مستاجر دریافت کند، زیرا اکثریت آنان تمایل دارند که ماهانه مستاخرشان کرایه “… ” پرداخت کند.

جنوب تهران

گزارش خبرنگار”مهر” از وضعیت بازار مسکن در جنوب تهران حاکیست، محله نازی آباد تهران نرخ اجاره مسکن حدود 25 تا 30 درصد افزایش یافته است . یعنی اگر اجار یک واحد 70 متری با پیش قرارداد دو میلیون تومانی، ماهانه 150 هزار تومان بوده این میزان کرایه ماهانه به حدود 200 تا 210 هزار تومان افزایش یافته است.

اسحاق علی مردانی یک صاحب خانه که در بنگاهی در جنوب تهران نشسته است، به خبرنگار”مهر” گفت: “به دلیل عدم اطمینان از سرمایه گذاری زودبازده تمایل داریم که پیش اجاره مسکن از مستاجر دریافت نکنیم و ماه به ماه با خیال راحت کرایه را بگیریم. البته این را هم بگویم که دیگر مطئنیم پولمان را کسی نمی برد”.

همچنین علی افضلی که در نازی آباد تهران مستاجر است، به خبرنگار “مهر” اظهارداشت: “یک پسرم متاهل شده، پسر دیگرم در رشته مهندسی برق قبول شده و یک دخترم هم در آستانه ازدواج است، اما هنوز خانه نداریم و دو شیفته کار می کنم و اجار مسکن هم که ماشاا… بالا رفته است”.

وی که در نهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری به احمدی نژاد رای داده است، خاطرنشان کرد: “من دیدم در بین کاندیدا احمدی نژاد از جنس خودمان است و مشکلاتمان را درک می کند، به همین دلیل به همراه فرزندانم به وی رای دادیم. البته الان هم ناراحت نیستیم از این کار، زیرا وی دارد کار می کند”.

شرق تهران

مرتضی زهتاب مدیر بنگاه شکوفه در خیابان شکوه( پیروزی) نیز به خبرنگار”مهر” اظهارداشت: نرخ اجاره مسکن در حوالی پیروزی در حدود 30 تا 40 درصد در سال جاری نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

وی افزود: خرید و فروش مسکن دو سه سالی است که راکد است. زهتاب معتقد است که برای ضابطه مند شدن اجاره مسکن اتحادیه املاک باتوجه به مناطق مختلف و سطح درآمدی مردم، این نرخ را در مناطق تعیین کند؛ یعنی در مناطقی که سطح درآمدی بالاست نرخ اجاره بها نیز به نسبت آن تعیین گردد.

این بنگاه دار که اطلاعات جامع و درستی از بازار مسکن دارد، با بیان اینکه سیاست‌های حمایتی از بخش مسکن موجب راحت تر شدن خرید ساختمان شده است، پیش بینی می کند به دلیل واگذاری تراکم توسط شهرداری، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم ، قیمت اجاره مسکن باز هم افزایش یابد.

مرکز تهران

گزارش خبرنگار”مهر” از بخش مرکزی تهران هم حاکیست، نرخ اجاره مسکن نیز سلیقه‌ای از سوی صاحب خانه‌ها تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اجاره یک واحد 90 متری در ولیعصر 20 تا 22 میلیون تومان و یا حتی 28 تا 40 میلیون تومان رهن کامل است.

یک بنگاه دار گفت: قیمت خرید و فروش مسکن در ولیعصر نسبت به سال گذشته تغییری نکرده است و قیمت هر متر زمین در این منطقه بین 930 هزار تومان تا یک میلیون و 200 هزارتومان معامله می‌شود. این فرد با حالت طنز آمیزی افزود:”ای بابا بگذار کارمان را بکنیم، می خواهید کار ما را خراب کنید و مامور بازرسی به بنگاه ما بفرستید”.

در منطقه یوسف آباد هم خرید و فروش مسکن با 15 درصد افزایش نسبت به سال گذشته به متری بیش از یک میلیون و 330 هزار تا یک میلیون و 500 هزار تومان معامله می شود. نرخ اجاره مسکن در این محل نیز بیش از 20 درصد افزایش یافته است.

در سهروری شمالی هم اگرچه باز هم نرخ اجاره بهای مسکن سلیقه ای تعیین می شود اما به طور کلی نرخ اجاره مسکن بیش از 25 درصد افزایش یافته است که بدین ترتیب نرخ اجاره یک واحد 90 متری با پیش قرارداد پرداخت 20 میلیون تومان، کرایه ماهانه 300 هزار تومان است و یا پیش پرداخت قرارداد 15 میلیون تومان با کرایه ماهانه 500 هزار تومان می باشد.

غرب تهران

“اگر امروز صاحبخونه تصمیم بگیره برای پسرش ماشین 12میلیونی بخره، فردا دو میلیون روی نرخ رهن خونش می کشه بدون اینکه به کسی پاسخگو باشه ، به عبارتی دیگه هر کس براساس نیازخودش نرخ اجاره رو تعیین می کنه .” این جمله را یک پیر مرد 60 ساله در بنگاهی در غرب تهران به خبرنگار”مهر” گفت.

خبرنگار “مهر” می نویسد، به هر بنگاه معاملات املاکی که مراجعه می کردم وقتی درباره وضعیت اجاره و نرخ آن از بنگاه‌داران می پرسیدم با خشمی درونی می گفتند،” خانم ما دیگه خودمون از مستاجرها خجالت می کشیم از بس که نرخ ها بالا رفته”.

بنگاه‌داری نیز به خبرنگار” مهر” گفت: نرخ اجاره مسکن در بعضی از نقاط غرب تهران تا بیش از 40 درصد نیز افزایش یافته است به گونه ای که کارشناسان مسکن معتقدند عدم نظارت بر نرخ اجاره مسکن موجب شده است که صاحبان خانه خود بنا بر نیاز نسبت به تعیین نرخ اجاره مسکن اقدام می کنند .

محسن طلایی که ازمشاوران بنگاه معاملات املاک در منطقه شهر زیبا است، در این باره توضیح داد: به عنوان مثال اگر یک خانه 60 متری در سال گذشته 10 میلیون تومان به طور کامل رهن داده می شد در سال جدید این نرخ به 13 تا 14 میلیون تومان رسیده است به عبارتی دیگر تا حدود 40 درصد نرخ اجاره مسکن افزایش داشته است.

وی از عدم نظارت مسئولان بر نرخ اجاره مسکن گلایه کرد و گفت : هیچ نظارتی بر این بازار بی سامان وجود ندارد به طوری که نرخ اجاره مسکن براساس معیارهایی همچون انصاف صاحبخانه ، وجدان و نیاز مالی تعریف می شود .

یکی از بنگاه‌داران معاملات املاک در ستارخان که یکی از شلوغ ترین و پرتردد ترین بنگاه‌های معاملات املاک برای خرید و به خصوص اجاره مسکن و مغازه است ، این مثال را می زند، اگرهمه فایل‌های اجاره را بررسی کنید به تنها نکته ای که بر می خورید این است که دیگر اجاره ای با نرخ کمتر از 250 هزار تومان در این منطقه وجود ندارد. بدین ترتیب بدون اینکه اتفاق خاصی بیفتد نرخ های اجاره بیشتر از 30درصد همیشگی افزایش یافته و این فشار زیادی را به مستاجران وارد کرده است .

وی در عین حال درباره نرخ ملک های تجاری گفت : در سال گذشته نرخ اجاره یک آپارتمان 60 متری در منطقه ستارخان اگر 8 میلیون پیش پرداخت بود باماهی 300 هزار تومان ، امسال به 8 میلیون تومان با ماهی 500 هزار تومان افزایش یافته است .
پونک که یکی دیگر از مناطق غرب استان تهران است و بسیار پر رفت و آمد ، در سال‌های اخیر شاهد جذب بسیاری ازمستاجران وصاحبان خانه بوده است چرا که با طرح زوج و فرد شدن خودروها و محدودیت تردد آنها بسیاری از مناطق مرکزی به طرف غرب که دارای آب و هوای بسیار مناسب تری نسبت به مرکز تهران است روانه شده اند.

علی محمدی که ساکن منطقه پونک است، به خبرنگار “مهر” اظهار داشت: من در حال حاضر در بنگاهی در مرکز شهر یعنی یوسف آباد کار می کنم و بعدازظهرها نیز به پونک می آیم اما نکته قابل توجه این است که نرخ اجاره مسکن در منطقه یوسف آباد آنقدر تغییر نکرده است که در منطقه غرب تهران افزایش یافته است .

خیابان کارون

خبرنگار دیگر “مهر” به خیابان کارون تهران در منطقه 10 رفته است تا از وضعیت بازار مسکن در این منطقه مطلع شود.

بنگاه داری در این منطقه با اشاره به نرخ اجاره مسکن در خیابان کارون گفت : در منطقه کارون اگر اجاره یک مسکن 70 متری با 5/5 میلیون پیش پرداخت ، ماهی 35 هزار تومان بود امسال این نرخ به 5 میلیون با ماهی 170 هزار تومان افزایش یافته است .

یک ساکن این محل نیز به خبرنگار “مهر” گفت:”از زمانی که احمدی نژاد رئیس جمهور شده ما امیداور شده‌ایم تا اینکه صاحب خانه شویم. برای وام مسکن 10 میلیون تومانی ثبت نام کرده ایم و امیدواریم که قسمتان شود تا این وام را بگیریم و با چندین میلیون تومان که خودمان به صاحب خانه فعلی خود داده ایم یک خونه سی چهل متری در منطقه قدیمی خودمان – همین کارون- بخریم تا از پرداخت ماهانه اجاره راحت بشیم. پس آقای رئیس جمهوری ما را کمک کنید و به وزیرتان بگوئید که تو را به خدا در پرداخت وام نگذارند پارتی بازی شود”.

فرد دیگری که ساکن همین محل است و در یک اداره دولتی مشغول خدمت می باشد، از ضابطه‌مند نبودن نرخ اجاره مسکن در تهران گلایه‌مند دارد:” خسته شدیم از بس که گفتیم نداریم. هر سال درحالی که حقوقمان تنها 14 تا 15 درصد افزایش می یابد، اما نرخ اجاره بهای مسکن به شدت بالا می رود. همین امسال صاحب خانه بهمون گفت یا 70 هزار تومان ماهانه به اجاره اضافه کن یا اینکه خانه را تخلیه.”

بنگاه ‌داری هم که دوست ندارد نام بنگاه و نام خودش در گزارش ذکر شود و دارای فوق لیسانس راه و ساختمان است، گفت: بهترین راه برای خانه دار کردن اقشار کم در آمد واگذاری یارانه های مسکن به تعاونی ها است. وی افزود: افزایش اجاره مسکن بیشتر به دلیل نرخ تورم در کشور است که همه ساله براساس تورم ، شاهد افزایش اجاره در بخش مسکن هستیم .

وی با بیان اینکه در قانون اساسی ، تامین حداقل مسکن برای اقشار کم درآمد از وظایف اصلی دولت است ، گفت : به این منظور دولت می تواند یارانه هایی را که به باز پرداخت وام های مسکن اختصاص می دهد ، در اختیار تعاونی‌های مسکن قرار دهد تا آنها هم نسبت به ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه اقدام کنند .

وی اضافه کرد : وام هایی که برای کمک به اقشار نیازمند مسکن در نظر گرفته می شود ، تاثیرات مخربی دارند و باعث افزایش قیمت ها می شوند .

شمال تهران

گزارش خبرنگارمهر از شمال تهران حاکیست هم اکنون نرخ اجاره مسکن در قلهک تهران نسبت به سال گذشته با 20 درصد افزایش مواجه شده است. به عبارت دیگر رهن یک واحد 110 متری دو خوابه در این محله به 25 میلیون تومان و یک واحد 90 متری دو خوابه به 15 میلیون تومان افزایش یافته است.

خرید و فروش مسکن نیز در این منطقه متری 150 هزار تومان گرانتر از سال 83 معامله می شود و حدود 10 درصد افزایش نشان می دهد. هم اکنون قیمت هر متر واحد مسکونی نوسازی دو میلیون تومان و کلنگی متری یک میلیون تومان در قلهک تهران رسیده است.

رکود بازار مسکن

این درحالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به خبرنگار “مهر” گفته است، با سیاست‌های حمایتی دولت و حرکت سینوسی بازار مسکن ، در سال‌جاری این بازار از رکود خارج می شود.

مصطفی قلی خسروی با اشاره به خروج بازار مسکن از رکود فعلی افزوده است: با توجه به حرکت سینوسی بازار مسکن پیش بینی می شود امسال بازار مسکن از رکود خارج شود و این در حالی است که روند ساخت و ساز در کشور و بویژه تهران کند است .

وی خواستار افزایش اتخاذ برنامه ریزی مطلوب برای افزایش ساخت وساز در کشور شده و گفته است، در صورت ادامه روند کاهشی ساخت و ساز در کشور ممکن است بار دیگر با بحران بازار مسکن مواجه شویم .

خسروی در مورد قیمت مسکن در سال جاری افزوده است، قیمت مسکن و اجاره بها در سال‌جاری تفاوتی با سال گذشته ندارد و این در حالی است که خروج بازار مسکن از رکود موجب جلوگیری از افزایش قیمت‌ها خواهد شد .

وی با اشاره به اینکه قیمت مسکن تابع عرضه و تقاضا است ، تاکید کرده است، قیمت مسکن در کشور تابع عرضه و تقاضای این محصول است به‌طوری‌که هر چه عرضه مسکن در بازار بیشتر شود تقاضا و قیمت‌ها نیز کاهش خواهد یافت.

به هر حال، بالا رفتن هزینه زندگی، ضابطه‌مند نبودن نرخ اجاره مسکن و ضعف در نظارت از دلایل اصلی این افزایش در تهران گزارش شده است. در عین حال، بازار خرید و فروش مسکن نیز در تهران همچنان به‌مانند دو سه سال گذشته در رکود به‌سر می‌برد. در شرایط فعلی به نظر می رسد وزارت مسکن و شهرسازی با تعیین ضوابطی برای نرخ اجاره بهای مسکن و نظارت مستمر بر این امر می تواند مانع از افزایش بی ضابطه و خیره کننده نرخ اجاره مسکن در سطح تهران و حتی کشور شود.